Taxeren, een vak apart

Een enkele keer sta ik wel eens in de rechtbank om de rechter(s) van advies te dienen over twee behoorlijk uiteenlopende taxatiedossiers. De rechter moet dan een Salomonsoordeel uitspreken, omdat twee taxateurs kennelijk niet of onvoldoende objectief en zelfs onafhankelijk hebben gewerkt. Ze dienen dan bijvoorbeeld twee uiteenlopende belangen, zoals die van de eigenaar die zoveel mogelijk rendement op zijn bezit wil behalen. Of die van de koper die het liefst tegen een zo laag mogelijke prijs van zijn bedrijfsmiddelen gebruik maakt. Een taxateur dient echter altijd onafhankelijk te zijn. Hij dient het publieke belang waarbij marktwaarde altijd het uitgangspunt is. Het is jammer als het uiteindelijk tot een rechtszaak moet komen, maar dit zal in de toekomst wel minder vaak gebeuren, is mijn inschatting.

Strengere regelgeving en afspraken over ‘zelfregulering’ maken het steeds moeilijker om tot volstrekt uiteenlopende taxaties te kopen. Een zekere marge kan er altijd zijn omdat taxateurs de kansen van het vastgoed, de waarde van de huurovereenkomst en/of de omgevingsfactoren verschillend kunnen beoordelen. Er komt nu eenmaal veel kijken bij het bepalen van de marktwaarde van een gebouw. Taxeren is geen exacte wetenschap.

Wat veel professionals niet weten is dat ook een taxatieverklaring, waardeverklaring of een verkort taxatierapport binnen de definitie van de professionele taxatiedienst (PTD) valt. Deze verklaring wordt vaak door de bank/hypotheekadviseur gevraagd bij het aangaan van een overbruggingsfinanciering. De ‘makelaarsverklaring indicatie verwachte verkoopopbrengst’ voldoet niet aan de onderzoeks- en rapportage-eisen van een professionele taxatiedienst. Ook kan een taxateur geen taxatie-opdrachten verrichten van objecten waarbij hij ook als verkopend makelaar betrokken is (wat vaak het geval is bij de waardeverklaring). Elke schijn van belangenverstrengeling moet worden vermeden. De steeds strengere regels maken ‘sjoemelen’ echter vrijwel onmogelijk, of het nu om commercieel onroerend goed gaat of om woningen.

Een NRVT (Nationaal Register Vastgoed Taxateurs) Register-Taxateur moet aan de strengste opleidingseisen voldoen voor vier onderscheiden ‘kamers’: woningen, kleinzakelijk & grootzakelijk, WOZ en agrarisch. Je moet dat opleidingsniveau ook vasthouden door voortdurende scholing en door een voorgeschreven aantal taxaties per jaar uit te voeren in de categorie(ën) waarin je competenties liggen. Dit alles wordt bewaakt door het NRVT, een ‘zelfregulerende’ organisatie, compleet met een eigen Tuchtraad.

In de praktijk was al sprake van strenge eisen van bijvoorbeeld banken en toezichthouders, waardoor makelaars die het vak ’taxeren’ niet hebben bijgehouden toch al niet meer werden gevraagd voor taxatiewerk. Zo wordt taxeren steeds meer een vak apart. Ik blijf dat met veel plezier (objectief en onafhankelijk) beoefenen.