Geef de stad de ruimte!

Soms gaan de ontwikkelingen toch weer veel sneller dan verwacht. De woningmarkt zat jarenlang stevig op slot. Na een aanvankelijk voorzichtig herstel gaan nu de remmen  los. Het aantal verkopen stijgt elk kwartaal; de woningbouw komt op stoom, ook in Zuidoost-Brabant.

Het woord ‘krapte’ klinkt weer, zeker in aantrekkelijke grote steden: Amsterdam, Utrecht en Groningen en – op enige afstand – Eindhoven. Kopers bieden weer tegen elkaar op in plaats van dat ze stelselmatig en fors afdingen. De lage rente stimuleert enorm, de bevolkingsgroei gaat sneller dan verwacht en het consumentenvertrouwen is groot, ondanks de soms verwarrende internationale ontwikkelingen.

En ja, dan blijkt natuurlijk dat de crisis een negatieve invloed heeft gehad op de planontwikkeling en dat we het tempo van de groei in woonbehoefte niet bij kunnen benen. Enerzijds begrijpelijk: wie gaat er ambitieuze plannen ontwikkelen als er geen woning verkocht wordt, als gemeentelijke grondbedrijven met moeite het hoofd boven water kunnen houden en als bouwbedrijven massaal hun medewerkers ontslaan? Anderzijds hadden we misschien de crisistijd kunnen gebruiken om ons degelijk voor te bereiden op betere tijden. We hadden in die periode kunnen werken aan vereenvoudiging van regelgeving, versnelling van procedures en nieuwe afspraken over toegestane bouwproductie.

Miljoen nieuwe woningen

Nu dreigt ‘de dag die je wist dat zou komen’ toch weer eerder aan te breken dan we hadden gedacht. Steden en regio’s staan voor grote opgaven. Tot 2030 zijn er – grof geschat – minstens een half miljoen nieuwe woningen nodig. Dat is een voorzichtige schatting, het zouden er ook wel eens één miljoen kunnen zijn als we aan de groei van het aantal huishoudens tegemoet willen komen, schreef hoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw onlangs.

Voorzitter Bart van Breukelen van de NEPROM (de verenigde projectontwikkelaars) sprak over een benodigde woningproductie tot 2040 van één miljoen woningen voor de steden in Nederland. Dat kan alleen als er tempo wordt gemaakt, betoogt Van Breukelen: “Grootschalige binnenstedelijke ontwikkeling moet weer op gang komen.” Hoogleraar Peter Boelhouwer bepleitte dat gemeenten meer bouwgrond vrijgeven, ook aan de randen van de steden.

Tegenstemmen zijn er ook. Cees-Jan Pen, lector Vastgoed van Fontys Hogescholen, schrijft over woningnoodangst van de ‘bouwlobby’ en zou het bizar vinden als we weer in de weilanden gaan bouwen. Hij wil dat we inzetten op transformatie van leegstaande (kantoor)gebouwen.

Rijtjeshuis

Ik geloof daar eerlijk gezegd niet in. Natuurlijk kan het ombouwen van leegstaande kantoren bijdragen aan het oplossen van de woningbehoefte van bijvoorbeeld studenten, jonge starters en expats. Het zal ook zeker leiden tot verlevendiging van de stad en tot het binden van jong en internationaal talent. Maar het is gevaarlijk om 100% in te zetten op dat segment van de woningmarkt. De meeste mensen willen, zo blijkt uit onderzoek, nog steeds het liefst een rijtjeshuis. Moderner en ruimer dan vroeger, dat wel, en met meer mogelijkheden om eigen keuzes te maken voor indeling en uitbreiding. Ze willen die woning op die manier hun eigen stempel meegeven. En het Eindhovense Dagblad berichtte onlangs over de run op woningen uit de jaren dertig.

Over de volle breedte gezien is de belangstelling voor kleinere wooneenheden helemaal niet zo groot en ieder geval sterk tijdelijk. Zelfs kleine huishoudens willen de ruimte: er wordt vaker thuisgewerkt; een eigen werkruimte met computerwerkplek behoort in veel gevallen tot het eisenpakket. En na verloop van tijd groeit ook bij hen de behoefte aan een ruimere woning. Als er in de stad onvoldoende woningen beschikbaar zijn, dan trekt het jonge gezin na de startfase weg De belangstelling voor binnenstedelijke nieuwbouwprojecten die voorzien in grondgebonden woningen is enorm groot, zo constateren wij dagelijks in onze makelaarskantoren.

Het is zeker goed als steden (Eindhoven in het bijzonder) aandacht geven en initiatieven ontplooien ter huisvesting van studenten en expats. Ik heb eerder in het Eindhovens Dagblad al gewaarschuwd tegen het doorslaan in de strategische keuze voor deze groepen. Ook voor jonge gezinnen, gezinnen uit de middengeneratie en voor kapitaalkrachtige senioren moet meer woonruimte beschikbaar komen in de stad. Het midden- en hogere segment mogen zeker niet verwaarloosd worden, want anders trekken deze bewoners op termijn weg naar de dorpen en het buitengebied, met alle negatieve gevolgen voor diversiteit en draagkracht in de stad. De stad wordt niet alleen gemaakt door jongeren, maar ook de middengroepen en de ouderen.

Afspraken

Te vrezen valt dat Eindhoven binnenkort zal vastlopen in het ontwikkelen van nieuwbouwplannen voor deze categorieën. Binnen de Metropoolregio Eindhoven zijn er kwantitatieve afspraken gemaakt over de realisering van het aantal woningen per gemeente. Een kleine wooneenheid in een getransformeerd leegstaand kantoorgebouw telt daarin voor dezelfde waarde mee als een rijtjeshuis of een tweekapper. De voortvarende aanpak op dit gebied in Eindhoven – mede dankzij de tomeloze energie en investeringskracht van enkele vastgoedontwikkelaars – lijkt nu bestraft te worden door de provincie Noord-Brabant en anderen gemeenten in de metropoolregie.

Met de transformatie van enkele grote gebouwen in de stad, zit Eindhoven al snel aan het toegestane plafond en de regiogemeenten en provincie lijken niet geneigd om de centrumgemeente meer ruimte te geven. Met als gevolg: stagnatie in de productie van de ook gewenste kwalitatief hoogwaardige, grondgebonden woningen. En daardoor dreigt dan voortijdig vertrek van (met name) hoger opgeleiden uit de stad die niet aan hun woonwensen kan voldoen.

Leuk voor de andere gemeenten natuurlijk, want die kunnen dan bouwplannen in hun eigen gemeenten makkelijker realiseren en de financiële situatie van hun eigen grondbedrijven weer opkrikken. Ook in de regio die graag een metropoolregio wil zijn, komt het kleine eigenbelang nog steeds op de eerste plaats.

Gezamenlijke visie

Een gezamenlijke visie is kennelijk niet ontwikkeld in de crisistijd die daarvoor tijd en ruimte gaf. Verbrokkeling en versnippering blijft troef: van een brede blik op de ruimtelijke ontwikkeling van stad en regio en een gezamenlijke koers met gezamenlijke keuzes is het helaas niet gekomen. Juist omdat de ontwikkelingen zo snel gaan en in de toekomst nog sneller zullen gaan, is – om Friso de Zeeuw opnieuw te citeren – een andere manier van besturen noodzakelijk. Hij noemt het ‘ontslakken’: snel, adaptief, flexibel en communicatief besturen. Minder regels, meer samenwerken en goed contact met marktpartijen.

NEPROM-voorzitter Van Breukelen voegt er een internationale dimensie aan toe: ook de grote steden in Nederland moeten meer samenwerken in plaats van elkaar te beconcurreren. “De trek van consumenten en bedrijven gaat niet alleen de vier grote steden, maar ook naar regionale hoofdsteden als Groningen, Arnhem-Nijmegen, Amersfoort, Den Bosch en Eindhoven. In feite gaan grote delen van Nederland als één grote netwerkstad functioneren. Deze tendens wordt nog eens versterkt door een in de crisisjaren opgebouwde inhaalvraag en de veel hoger dan verwachte bevolkingsgroei.” Grootschalige, binnenstedelijke projecten zijn volgens hem onontbeerlijk om in de groeiende behoefte te voorzien. Ook dat vraagt om visie, om afstemming en om een actieve, ondernemende rol van de gemeenten.

“Geef wonen de ruimte” was de hartenkreet van Friso de Zeeuw in zijn hierboven geciteerde artikel op de website www.gebiedsontwikkeling.nu Ik zou daar – speciaal gericht op de bestuurders in onze eigen metropoolregio – van willen maken: “Geef de stad de ruimte!”

Tempo

Ik besef ook dat de gezamenlijke woningbouwopgave niet voor 100 procent in de stadsregio kan worden opgelost en dat ook dorpen recht op een zekere uitbreiding hebben. Maar bekijk de regio in samenhang, analyseer de woningbehoefte en kom dan in ieder geval op korte termijn tot de conclusie dat het niet verstandig is Eindhoven nu te laten boeten voor zijn voortvarende aanpak bij het realiseren van huisvesting voor expats en studenten. Geef de stad ruimte voor een evenwichtige groei gericht op meerdere doelgroepen en geef de stad ruimte om daar tempo in te maken.

Uiteindelijk profiteert de hele regio daarvan.