Geen geldgedreven maar marktgedreven woningbouw

De oproep om vaart te maken met nieuwbouwplannen in de stadsregio Eindhoven-Helmond en daarbij het weiland als locatie niet te schuwen, heeft kennelijk een (gevoelige) snaar geraakt. Ik deel regelmatig mijn kijk op de woningmarkt, maar niet eerder kreeg ik in korte tijd zoveel reacties, variërend van bijval tot forse kritiek. Ook gedeputeerde Erik van Merrienboer van de provincie Noord-Brabant was er snel bij met zijn commentaar onder de kop: “Geen opgewarmde prak”.

Ik denk dat Van Merrienboer en ik dichter bij elkaar staan dan de ‘koppen’ boven onze bijdragen en de bondige samenvattingen suggereren. Natuurlijk heb je soms – door de voelbare hitte van de markt – de neiging om zaken scherp aan te zetten. Maar ik wil beslist niet alle weilanden ‘met gezwinde spoed volstampen’ met de rijtjeshuizen van de Vinex-wijken van vroeger. Integendeel, ik zie heel duidelijk dat Eindhoven en een kleine ruimtelijke kring daaromheen populair is bij de woonconsument. Het is van belang de vraag zoveel mogelijk dáár te beantwoorden. Want grote steden floreren: ze trekken méér werkgelegenheid, méér bewoners en méér toeristen. Het is een wereldwijde ontwikkeling, die zich ook in Nederland voordoet. En zeker ook in Eindhoven.

Marktgedreven aanpak

Dus bij mij geen sprake van een ‘geldgedreven wil om de weilanden vol te bouwen’, maar wel het streven naar een meer ‘marktgedreven aanpak’ van de woningbouw. En wanneer je naar de marktcijfers kijkt, kun je niet anders dan tot de conclusie komen dat de actuele woningbehoefte zodanig groot is, dat je het niet gaat redden met ‘inbreidingsplannen’ en met temporiseren c.q. terugschroeven van grotere uitbreidingsplannen uit het verleden.

De markt in de grote steden is nu dermate oververhit dat de behoefte verschuift naar de randgemeenten. Ook prof. Boelhouwer (hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft) gaf deze prognose onlangs. Hij hamert erop dat de overheid bouwinitiatieven meer gaat stimuleren en ondersteunen dan tot nu toe. Ik zie daar meer woorden dan daden, zei hij. “De komende tijd loopt de schaarste verder op en de vraag daarmee ook. Ik houd mijn hart vast voor de komende drie à vier jaar. Pas als de hypotheekrente stijgt en de productie van nieuwe woningen op gang komt, zal dat stabiliseren.”

Kleinere huishoudens

Een ander misverstand dat mogelijk speelt bij gedeputeerde Van Merrienboer en andere criticasters betreft de marktvraag van kleinere huishoudens. Voor die groep moet zeker veel gebouwd worden met het oog op de te verwachten toename daarvan. Maar dat gaat niet automatisch leiden tot een significante daling van de behoefte aan grondgebonden eengezinswoningen. Een andere deskundige van de TU Delft, Friso de Zeeuw, parttime hoogleraar Gebiedsontwikkeling, rekende twee jaar geleden na gedegen onderzoek al af met de gedachte dat het rijtjeshuis tot het verleden gaat behoren. “Ook jonge gezinnen koesteren het ideaal van de doorzonwoning.” En ouderen blijken superhonkvast en blijven – zonodig mét traplift – zo lang mogelijk in hun eigen woning, aldus De Zeeuw.

Wanneer de politiek samen met marktpartijen werkelijk marktgedreven volkshuisvesting en woningbouw gaat en laat ontwikkelen, dan wordt er zowel ‘omgebouwd’ als gebouwd in steden en randgemeenten, op open plekken en – jawel – ook op weilanden aan de randen van woonkernen in stedelijke gebieden. In dat laatste geval gaat het niet om de grootschalige Vinex-wijken van voorheen, maar om kleine nieuwbouwwijkjes met een eigen karakter, een soort ‘nieuwe tuinstadjes’ om met De Zeeuw te spreken. Veel marktonderzoek is gedaan, veel cijfers zijn beschikbaar, nu komt het erop aan om gezamenlijk snel meters te maken.