Niet stabiel, maar star

Het is niet algemeen bekend, maar we hebben in Nederland een Financieel Stabiliteitscomité. Dit heeft tot taak ‘risico’s voor de financiële stabiliteit in Nederland te signaleren en daarover aanbevelingen te doen’. De deskundigen van de Nederlandse Bank, de Autoriteit Financiële Markten en het Ministerie van Financiën in dit comité hebben zich kortgeleden gebogen over het beperken van de hypotheekbedragen in Nederland.

Het gaat dan over de zogenoemde Loan-to-Value-limiet (LTV). Die wordt tot en met  2018 verder afgebouwd (met jaarlijks 1 procentpunt) tot 100%. Dat wil zeggen: je hypotheekbedrag mag niet hoger zijn dan 100% van de waarde van het huis waarvoor je de lening afsluit. Dit is vastgesteld kabinetsbeleid. Het Stabiliteitscomité (toch een wat Oostblokachtige naam, eerlijk gezegd) heeft de overheid nu geadviseerd om daarna de LTV-limiet verder te verlagen naar 90%. Dus voor een huis van 200.000 euro mag je dan maar 180.000 euro lenen.

Dit zou de mensen beschermen tegen te zware hypotheeklasten en het risico op hypotheken die ‘onder water staan’ beperken. Ook voor de banken zouden de risico’s op deze manier minder worden, menen de deskundigen van het Stabiliteitscomité. Ze wijzen erop dat de hypotheekschuld in Nederland verhoudingsgewijs veel groter is dan in andere landen en dat onze woonconsumenten en geldverstrekkers daardoor kwetsbaarder zijn bij neergaande economie en forse prijsdalingen.

Nu hebben deskundigen van de Amsterdam School of Real Estate (onder wie prof. Johan Conijn) onlangs uiteengezet dat die internationale vergelijking niet opgaat. Bij ons kopen mensen eerder een woning (vaak al op 25-jarige leeftijd) dan in pakweg Frankrijk of Duitsland. Daar sparen veel mensen wat langer om dan bijvoorbeeld rond hun veertigste een woning te kopen. In ons land is dat vaak moeilijker omdat het zogenoemde middensegment in de huursector ontbreekt. Het is of huren in de sociale sector, waarvoor dan strenge inkomensgrenzen gelden, of in de veel duurdere vrije sector. Dat betekent dat starters met een redelijk inkomen op de woningmarkt vaak beter af zijn met een koopwoning (zeker nu de rente zo laag is) dan met een dure huurwoning. Wordt de eerste mogelijkheid (kopen) hen ontnomen door de strengere LTV-limiet, dan zijn ze aangewezen op een dure huurwoning, die het hen onmogelijk maakt te sparen voor een koopwoning.

Met Conijn en vele andere woningmarktdeskundigen vrees ik dan ook dat een verdere LTV-verlaging na 2018 grote nadelen zal hebben voor de potentiële starters op de woningmarkt. En dat herstel van en doorstroming op de markt hiermee ernstig belemmerd worden. Er zijn voldoende andere mogelijkheden om ‘overkreditering’ tegen te gaan en er zijn op dit punt al veel maatregelen genomen. Verdere verlaging van de LTV-limiet naar 90 of zelfs 80 procent zal geen bijdrage meer leveren, maar averechts resultaat hebben. Stabiliteit is goed, maar het advies van het Stabiliteitscomité leidt tot starheid en stagnatie.